不动产“带押过户”业务流程

一、业务适用及流程

（一）新旧抵押权组合模式。通过借新贷、还旧贷无缝衔接，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记与旧抵押权注销登记。适用于同一银行等金融机构“转移登记+抵押权设立登记+抵押权注销登记”合并办理模式，具体流程如下：

1.签订合同。买卖双方达成交易意向，签订二手房买卖合同。卖方向抵押权人提出“带押过户”申请，买方向同一贷款银行等金融机构申请贷款。买卖双方及贷款银行等金融机构可在选定的提存机构（如公证机构、银行等金融机构）办理提存手续，对买方的购房款进行监管。买方将购房首付款存入双方在提存协议中约定的提存账户中。

2.申请相关不动产登记。待买方申请的贷款通过审批后，买卖双方及贷款银行等金融机构明确约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式及卖方贷款银行申请抵押权注销登记等内容并签订《三方协议》，共同向不动产登记中心申请办理“转移登记+抵押权设立登记+抵押权注销登记”组合业务。

3.不动产登记部门办理登记并核发不动产登记证书、不动产登记证明。不动产登记部门根据业务申请，对其提交的相关材料进行查验，审核通过后合并办理“转移登记+抵押权设立登记+抵押权注销登记”相关登记事项，记载于不动产登记簿，并向权利人核发不动产登记证书及向相应贷款银行等金融机构推送不动产登记证明。

4.银行等金融机构放款。银行等金融机构依据不动产登记部门发放的不动产登记证明足额放款，如有约定的可直接存入买卖双方在提存协议中约定的提存账户中进行监管。

5.提存机构结清贷款及支付尾款。提存机构用提存账户中部分款项偿还卖方银行等金融机构贷款本金和利息，结清贷款。剩余款项转存至卖方指定银行等金融机构账户中。

（二）新旧抵押权分段模式。通过借新贷、过户后还旧贷，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记等，卖方贷款结清后及时办理旧抵押权注销登记。适用于“顺位抵押”办理模式，具体流程如下：

1.签订合同。买卖双方达成交易意向，签订二手房买卖合同。卖方向抵押权人提出“带押过户”申请，买方向同一贷款银行等金融机构申请贷款。买卖双方及贷款银行等金融机构可在选定的提存机构（如公证机构、银行等金融机构）办理提存手续，对买方的购房款进行监管。买方将购房首付款存入双方在提存协议中约定的提存账户中。

2.申请相关不动产登记。待买方申请的贷款通过审批后，买卖双方及贷款银行等金融机构明确约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容并签订《带押过户协议》，共同向不动产登记中心申请“转移登记+抵押权变更登记+抵押权设立登记”合并办理，按顺位设立新的抵押权。

3.不动产登记部门办理登记并核发不动产登记证书、不动产登记证明。不动产登记部门根据业务申请，对其提交的相关材料进行查验，审核通过后合并办理“转移登记+抵押权变更登记+抵押权设立登记”相关登记事项，记载于不动产登记簿，并向权利人核发不动产登记证书及向相应贷款银行等金融机构推送不动产登记证明。

4.买方贷款银行根据不动产登记部门推送的抵押登记证明发放贷款，涉及公积金贷款的，由公积金管理部门确认后，按照操作流程进行放款。提存机构用提存账户中的购房款偿还卖方银行贷款本金和利息，结清贷款。

（三）“双预告登记”模式。通过“二手房‘双预告’登记+抵押权注销登记+‘双预告’转本登记”组合办理。具体流程如下：

1.签订合同。买卖双方达成交易意向，签订二手房买卖合同。卖方向抵押权人提出“带押过户”申请，买方向同一贷款银行等金融机构申请贷款。买卖双方及贷款银行等金融机构可在选定的提存机构（如公证机构、银行等金融机构）办理提存手续，对买方的购房款进行监管。买方将购房首付款存入双方在提存协议中约定的提存账户中。

2.申请相关不动产登记。待买方申请的贷款通过审批后，买卖双方及贷款银行等金融机构明确约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容并签订《带押过户协议》，共同向不动产登记中心申请二手房转移预告登记及抵押预告登记。

3.不动产登记部门办理登记并核发不动产登记证书、不动产登记证明。不动产登记部门根据业务申请，对其提交的相关材料进行查验，审核通过后合并办理完成“双预告登记”业务审核相关登记事项，记载于不动产登记簿，并向权利人核发不动产登记证书及向相应贷款银行等金融机构推送不动产登记证明。

4.买方贷款银行依据抵押预告登记结果足额放款，涉及公积金贷款的，由公积金管理部门确认后，按照操作流程进行放款。买方的首付款和银行贷款均直接存入买卖双方在提存协议中约定的资金提存账户中进行监管。

5.购房款存入提存账户后，买卖双方和买方贷款银行及时向不动产登记部门申请办理双预告登记转本登记。

6.不动产转移登记完成后，提存机构用提存账户中的购房款偿还卖方银行贷款本金和利息，结清贷款。卖方贷款银行提交抵押注销申请，提存机构用提存账户中剩余款项转存至卖方指定银行等金融机构账户中。

在买方一次性付款、买方的首付款超过卖方原欠款的情况下，如选择二手房“带押过户”模式，也可以适用“顺位抵押”“双预告登记”办理流程。如转移登记不能完成，提存机构将提存账户中的购房款分别归还买方贷款银行及买方本人。

二、提交资料清单：

1.不动产登记申请书；

2.申请人身份证明；

3.不动产权属证不动产登记证明）；

4.不动产转移合同或协议；

5.银行主债权合同及抵押合同；

6.抵押权注销证明（原贷款银行出具）；

7.不动产登记“带押过户”协议书；

8.依法需要补交土地出让价款的缴纳凭证；

9.税费缴纳凭证。

三、职责分工

登记中心：负责不动产登记业务的办理，具体包括梳理不动产转移登记与抵押权登记业务流程及资料清单。同时，向房产部门推送不动产转移登记信息。

市住房保障和房产管理局：负责交易合同网签备案。同时，向不动产登记部门推送备案合同等交易信息。

银保监局：围绕“带押过户”贷款业务新特点，加强对银行业金融机构的组织协同工作，对银行业金融机构进行业务指导和监管。

市住房公积金管理中心、各银行业金融机构：负责买卖双方按揭贷款相关业务办理，优化贷款流程，升级改造系统，确保资金安全，与买卖双方共同申请不动产相关登记手续。

附件：不动产“带押过户”业务流程图